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Equipe Garante Paulistana

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O condomínio e sua exposição à lei

Descuidos e falta de conhecimento da legislação podem gerar processos na Justiça. De acordo com Carlos Samuel de Oliveira Freitas (foto), advogado e proprietário de administradora de condomínios no Rio de Janeiro, contratar ou demitir um funcionário é um processo burocrático, mas não é tão difícil quanto enfrentar uma ação trabalhista. Para o empresário, quando a questão judicial envolve o condomínio, a situação fica ainda pior. Segundo ele, o síndico deve conhecer todos os trâmites para contratar, manter e demitir um colaborador, para evitar algumas armadilhas.

Carlos Freitas explicou que em vários casos as ações trabalhistas são provocadas por pequenos descuidos ou falta de conhecimento da legislação. Além do desgaste físico e emocional de todos os envolvidos, a ação judicial movida por um ex-funcionário prejudica o orçamento do condomínio, podendo até deixar as contas em vermelho”, alertou Freitas.

Processo de admissão, folha de pagamento, férias, alteração de função, turno de trabalho, folgas e outros itens fazem parte da rotina de administração de pessoal. É preciso ainda esclarecer as dúvidas dos profissionais contratados, entre elas, as questões mais comuns são referentes às horas extras, que devem ser pagas sempre que o tempo do turno de trabalho for excedido.

Outra informação prestada pelo empresário refere-se à jornada de trabalho, que não deve ser superior a oito horas diárias e 44 horas semanais. Todo funcionário tem direito a repouso semanal remunerado e a uma hora de intervalo para refeição quando o turno ultrapassar as seis horas diárias. Se o colaborador não cumprir seu horário de refeição, tem direito a hora extra. “Há ainda outros detalhes que podem gerar problemas trabalhistas, como o intervalo necessário entre a folga e o retorno do trabalho para folguistas noturnos e o pagamento extra em caso de acúmulo de funções”, destacou.

Uma alternativa interessante para os condomínios, segundo Freitas, é a contratação de uma empresa terceirizada para realizar as atividades condominiais, como a limpeza, manutenção, portaria e vigilância. “É uma boa opção, pois reduz as despesas com funcionários. Com profissionais terceirizados, o condomínio não precisa se preocupar com os custos de admissão e demissão de pessoal e nunca ficará na mão, já que a terceirizada é obrigada a mandar outro funcionário para substituir quem estiver de férias ou tiver faltado por qualquer motivo”, disse.

No entanto, segundo ele, que é diretor de Locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), mesmo com a contratação de uma empresa terceirizada, o condomínio não está livre das ações judiciais. Se houver alguma ação contra a empresa e o condomínio for citado, o pagamento dos custos será de sua responsabilidade caso a terceirizada não arque com o prejuízo.

 

Fonte: Folha do Condomínio

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Tubulação subterrânea aumenta segurança e valoriza

Tubulação subterrânea de água e esgoto estão há tempos presentes na maior parte das cidades brasileiras. Mas tubos que passam por baixo da terra levando fios de telefone, energia e cabos de televisão a cabo e internet até às residências constituem novidade salutar no Brasil, especialmente em condomínios.

Maior segurança, durabilidade e uma paisagem privilegiada, na qual os fios não constituam poluição visual, são as vantagens da tubulação subterrânea em comparação à transmissão aérea.

Os riscos de interrupção do serviço telefônico ou de corte da transmissão de sinais de televisão em caso de chuvas pesadas, ventos fortes ou queda de árvores são praticamente inexistentes quando a tubulação passa por baixo da terra. No Brasil, porém, mesmo empresas como a Net não tem todo o cabeamento enterrado. Parte dos cabos fica acima da terra, o que causa quedas do sinal com alguma frequência.

Ruas sem fios são também mais limpas e bonitas. A menor poluição visual a que está sujeito o morador de residências de áreas com tubos subterrâneos costuma valorizar o imóvel. Paga-se mais para morar em um ambiente assim, mas as vantagens podem compensar os custos.

Não há, atualmente, no Brasil, nenhuma cidade cuja tubulação seja completamente subterrânea. Alguns municípios fazem a passagem dos fios para baixo da terra em ruas em que existem prédios com patrimônio histórico – mais por conta de uma obrigação legal do que por qualquer coisa.

Condomínios planejados desse modo começam a serem construídos. Em áreas como a do Swiss Park, em Campinas (SP), o que se vê nas ruas são apenas postes de iluminação. Fios e cabos são todos subterrâneos.

Os custos de implementar tubos subterrâneos são maiores caso a área já esteja construída. Onde a construção de residências já está feita, passar os fios para baixo da terra requer desmontar as instalações em funcionamento. Também é preciso tomar muito cuidado para que as escavações necessárias para a passagem dos fios não atinja nenhum dos tubos já instalados.

Este cuidado e a desmontagem encarecem a obra em cerca de 10 vezes, de acordo com especialistas, além de o risco de atingir tubos, por acidente, representar um custo potencial. Em alguns países, como a Inglaterra, uma faixa colorida, geralmente amarela, é enterrada alguns centímetros acima do tubo subterrâneo. No momento da escavação, se encontrar a faixa, o operário já sabe que não pode continuar a cavar ali.

No Brasil, contudo, isso não foi feito, de modo que não se sabe ao certo onde os tubos estão. Estas deficiências atrapalham passar fios aéreos para baixo da terra, o que pode ser feito com mais facilidade em áreas sem nenhuma construção.

Nestas, como já existe a necessidade de escavar para passar tubos de água e esgoto, os fios de telefone e demais fiações já podem ser enterrados paralelamente. Costuma-se colocar também fios adicionais para ligar residências que virão a ser construídas.

A manutenção é feita de modo similar ao conserto de instalações com fios aéreos. Caso haja algum problema, o ponto defeituoso é localizado e, se preciso, o fio é substituído.

Fonte: Licita Mais

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Tem dívidas? Veja o que pagar primeiro

Reorganizar as finanças não é tarefa fácil. Principalmente quando o endividamento já está tão descontrolado que fica complicado saber por onde começar a atacar o problema. Em vez de pagar as contas menores, os especialistas recomendam quitar aquelas sobre as quais incidem juros maiores, como cartão de crédito e cheque especial. Mas também é preciso colocar em dia as dívidas de serviços essenciais, como água e luz.

“É preciso mesclar as dívidas que penalizam mais financeiramente com aquelas que geram sanções”, explica Miguel Ribeiro de Oliveira, diretor de estudos econômicos da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac). Na prática, isso significa que é preciso sentar e fazer contas, mas sem deixar de lado aquelas dívidas que penalizam o consumidor no dia a dia. “Se eu deixo de pagar a energia elétrica de casa, cortam a luz. Se não pago a escola, as crianças ficam sem a matrícula no próximo ano letivo”, diz.

Essa dica vale ainda para condomínio em atraso e licenciamento do veículo, que pode dar uma dor de cabeças daquelas, caso o carro seja multado ou apreendido por não estar regularizado. Deixar de pagar o financiamento do veículo também não é uma boa ideia, pois a financeira pode reaver o carro em alguns meses.

Ao priorizar as contas, não se esqueça daquelas com juros mais altos. “Em primeiro lugar, é preciso pagar o que custa mais caro, de acordo com a taxa de juros. Os juros mais elevados do mercado são os do cartão de crédito. Portanto, não atrase a fatura”, afirma Keyler Carvalho Rocha, presidente do Conselho de Administração do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças de São Paulo (Ibef-SP). No caso do cheque especial, as taxas médias de juros podem chegar a 159,76% ao ano, enquanto as de cartões de crédito podem passar de 238% anuais, de acordo com dados da Anefac.

Dívida mais barata

Rocha adverte ainda para a armadilha do pagamento mínimo da fatura, o que pode dobrar o valor total. “Se preciso, negocie para fazer o pagamento em taxas menores. Ou então pode ser vantagem pegar um empréstimo para pagar o cartão ou para cobrir o cheque especial, porque depois você fica devendo a taxas menores a financeira”, diz o economista. E não caia na tentação de usar o dinheiro para pagar as dívidas com juros menores, como de eletrônicos e bens de consumo de baixo valor agregado, cuja taxa gira em torno de 74% ao ano, segundo a Anefac. “Se conseguir obter o crédito, pague as dívidas mais caras”, sugere Rocha.

A maior oferta de crédito a juros menores pode até dar uma mãozinha nesse sentido. “Através da portabilidade do crédito, você pode negociar o endividamento junto a um banco. Você troca a dívida mais cara pela mais barata”, afirma o professor José Nicolau Pompeo, da PUC-SP. Em média, os juros dos empréstimos pessoais de bancos são de 54% ao ano, enquanto os de financeiras podem chegar a 155,76%.

Fique de olho também nas multas que incidem sobre o atraso de determinadas contas. “É bom lembrar que no mês seguinte será necessário pagar o valor e mais um percentual que pode chegar a 20% ou mais. Ele vai acabar pagando muito”, afirma o presidente do Conselho de Administração do Ibef-SP.

Por outro lado, há algumas contas cujo atraso penaliza menos o consumidor do ponto de vista do bolso. É o caso de dívidas em lojas de varejo com eletrônicos, eletrodomésticos e móveis, cuja taxa varia de acordo com a rede varejista. A pior sanção, neste caso, é a inclusão do nome no SPC. “Sempre que puder parcelar sem juros, aproveite. É uma forma de esticar a dívida”, afirma Rocha.

Dicas

  • Pague primeiro as contas de serviços essenciais (água, luz) e as contas que têm juros mais altos (cartão de crédito).
  • Em seguida, quite as dívidas que podem trazer dor de cabeça, como condomínio em atraso e licenciamento do veículo.
  • Preste atenção às contas que têm altas multas. Em alguns casos, a penalidade para o atraso é de 20% da dívida
  • Evite ao máximo pagar apenas o mínimo do cartão de crédito
  • Considere a possibilidade de renegociar dívidas e tomar empréstimo barato para quitar contas com altos juros

Reorganize-se 

A definição de endividamento envolve os gastos que superam a renda pessoal ou familiar. Portanto, reduza despesas em áreas como lazer e alimentação, afirma o professor Edno Oliveira dos Santos, diretor do Instituto de Estudos Financeiros (IEF). “A primeira recomendação é fazer um orçamento que considere todas as rendas e despesas previstas para doze meses à frente, incluindo as despesas financeiras já existentes”, indica.

“É preciso considerar que toda vez que você faz uma dívida – com exceção do crédito imobiliário, na opinião de Santos –, estará ficando mais pobre por causa dos elevados juros que pagará”, ressalta. Uma boa forma de aumentar a renda é vender dez dias de férias e use o dinheiro para pagar as dívidas.

Fonte: IG

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Informação é o segredo para a boa convivência em condomínio

O conforto e a segurança de morar em um condomínio podem ser prejudicados se não houver uma convivência harmônica entre os vizinhos, baseada no respeito aos direitos e deveres de todos os moradores. Para facilitar o acesso às informações sobre as leis aplicáveis aos condomínios, os advogados especialistas em direito condominial Olga Maria Krieger e Luiz Fernando de Queiroz, lançam a terceira edição do livro “Legislação do Condomínio – Coletânea Prática”, pela editora Bonijuris. Em entrevista à Gazeta do Povo, eles contam que a obra reúne todas as leis sobre o tema e comentam os principais problemas enfrentados por quem vive em condomínio.


Quais as legislações que o livro abrange?

Reunimos artigos de todas as leis de âmbito nacional que versam, de alguma maneira, sobre o direito condominial, como a Lei do Condomínio (4.591/64), transcrita praticamente na íntegra. Também incluímos artigos do Código Civil, Lei de Locações (8.245/91), Código de Processo Civil, Código de Trânsito Brasileiro, Estatuto da Cidade, Lei do Bem de Família (8.009/90), entre outras.

Podem citar exemplos dos temas tratados?

O tema central é a vida em condomínio, que é disciplinada sob diferentes aspectos na legislação, como, por exemplo, regras sobre obras e construções; eleição, destituição e competências do síndico; obrigações do locador e do locatário quanto às despesas condominiais; regulamentação da condução de veículo nas vias internas do condomínio, entre outros.

O que a terceira edição do livro traz de novidade?

Além da revisão das leis, acrescentamos uma terceira parte temática, denominada “Temas Relacionados”, com legislação sobre incorporações imobiliárias e direitos de vizinhança. Há também a reformulação do índice temático remissivo, que agora traz mais de mil verbetes de pesquisa. Assim, o leitor pode procurar o assunto de seu interesse de forma focada, pois trouxemos para o índice todos os temas abordados nas leis com uma linguagem do dia a dia. É uma busca fácil e precisa.

Quais são as principais questões apresentadas por quem vive em condomínio?

Viver em condomínio exige dividir bens comuns e compartilhar espaços com pessoas que têm expectativas, formas de pensar e de agir diferentes, o que exige o respeito às regras de convivência. Essa dinâmica está sempre sujeita a conflitos.

Há casos extremos em que os condôminos chegam a entrar com ações judiciais?

Sim, sempre há casos. Mas, os problemas condominiais podem ser resolvidos primeiramente fora da esfera judicial, entre os condôminos, com a mediação do síndico ou em assembleia geral.

Essas questões poderiam ser evitadas se as pessoas conhecessem seus direitos e deveres?

Com certeza, pois o respeito às normas pode garantir um dia a dia mais tranquilo e seguro para os condôminos. Nada melhor do que conhecer a lei para saber seus direitos e deveres. Assim, cada morador saberá respeitar limites e exigir que os outros também respeitem.

Qual a orientação de vocês para quem deseja morar ou já mora em um condomínio?

Estar bem informado é a chave do sossego. Por isso, leia a convenção de condomínio e o regimento interno, participe das assembleias gerais, esclareça dúvidas com o síndico, conheça seus vizinhos. Seja parte da vida do condomínio.

Opinião

Falta inovação no mercado imobiliário

Bianca Cassilha, gerente de incorporação da Construtora e Incorporadora Laguna

Após o boom dos últimos anos no mercado imobiliário, 2014 começou desacelerado. Vários fatores estão por trás dessa desaceleração, porém, a falta de inovação pode ser um dos motivos principais. A criação de novos conceitos é um fator impactante no comportamento do setor, fato que não é levado em conta pelas empresas, mas que encontra a resistência do consumidor.

Segundo pesquisa realizada pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e coordenada pelo Instituto SENSUS, cerca de 61% dos entrevistados, com faixa de renda superior a 20 salários mínimos, aceitariam pagar 10% a mais no valor do imóvel se o projeto trouxesse um conjunto de inovações. Mesmo em famílias com renda entre cinco e dez salários, o número de consumidores que pagaria mais por esse quesito vem crescendo. O estudo entrevistou 1.100 pessoas dos 23 Estados e Distrito Federal.

O resultado é o oposto do que acontece no mercado. A construção civil criou um modelo, especialmente quando o público alvo é a classe média. As diferenças nos projetos são mínimas e pouco criativas.

O setor não antecipa conceitos e tendências. É mais barato partir do modelo já disponível, ou seja, padronizar plantas e projetos é melhor para as empresas, que conseguem aproveitar métodos de construção e reduzir o ciclo de incorporação. Outro fator importante é o investimento em pesquisa. São poucos os estudos direcionados para apontar algum nicho ou preferência do cliente. Quando há pesquisa, o objetivo é apenas confirmar o que já estava planejado. Se o resultado não é satisfatório são feitas pequenas mudanças no projeto, mas o conceito é mantido.

Não precisa ir muito longe para conseguir uma informação privilegiada, basta perguntar ao próprio cliente o que ele deseja. O trabalho de pós-venda também é importante. Avaliar o que o cliente tem a dizer pode trazer soluções e possibilidades de novos negócios. O desafio da construção civil é, diante de um mercado saturado, ofertar algo novo que, algo que certamente trará resultados positivos.

Fonte: Gazeta do Povo

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Livro traz de forma completa e prática toda legislação de condomínios do Brasil

Já está disponível a nova edição do livro “LEGISLAÇÃO DO CONDOMÍNIO – Coletânea Prática da editora Bonijuris. Em sua terceira edição o livro que reúne as normas legais aplicáveis ao condomínio de forma completa: Código Civil, Lei do Condomínio, de Locações, do Bem de Família e muito mais. A obra é direcionada tanto para síndicos, quanto para condôminos e demais interessados e atuantes na temática.

O objetivo do livro é facilitar a vida de quem quer entender seus direitos e deveres sobre o tema condomínio e não sabe por onde começar a pesquisar. Desta forma, os advogados Olga Maria Krieger e Luiz Fernando de Queiroz, especialistas em direito condominial, organizaram num único livro toda legislação de condomínios vigente no Brasil. Apresentando apenas os artigos que interessam ao tema, as leis não são citadas na íntegra, por isso, o livro é uma fonte de pesquisa focada.

O leitor tem no mesmo livro informação que vem de leis diferentes, mas que tratam de condomínio. Se a busca ocorresse no Google, por exemplo com o tema: “demissão de síndico”, apareceriam vários resultados que não interessam, que apenas atrapalhariam o entendimento. “Buscamos organizar um livro em que o leitor tivesse a segurança de encontrar todas as diferentes matérias relacionadas a vida em condomínio”, contam os autores.

Além disso, um dos principais atrativos da obra é o índice detalhado, um guia completo de pesquisa.   O chamado índice remissivo tem palavras chaves e apontamentos que indicam com precisão a informação procurada na lei, para que o leitor solucione com facilidade e rapidez a sua dúvida.

Não somente com os termos abordados nas leis, mas com termos de uso do dia a dia, como ‘destituição do síndico’, ‘quórum da assembleia geral’, aprovação de obras’. Inclusive é citado o artigo da lei em que se encontra-se a informação desejada, não apenas o número da página, tornando uma busca rápida e precisa.

Mais benefícios de um índice detalhado

O índice temático remissivo desta terceira edição é realmente uma ferramenta de busca que foi minuciosamente construída. Sua construção foi pensada no leitor, principalmente síndicos, condôminos e leigos. Os organizadores explicam o porquê da construção de um índice tão detalhado “Muitas vezes o texto da legislação é indireto, por isso esmiuçamos o conteúdo de cada artigo da lei citado no livro e o traduzimos em ‘entradas’ do índice. Nosso objetivo foi facilitar a vida de quem quer entender seus direitos e deveres sobre o tema “condomínio” e não sabe por onde começar a pesquisar ou como pesquisar na lei”, contam.

A busca no índice é realmente facilitada principalmente nas situações em que o tema aparece em diferentes leis.  É o caso de ‘quórum’ de participação nas assembleias, que está listado em seus diferentes tipos: quórum de maioria simples, de maioria absoluta, de dois terços, de três quartos, de 80%, de unanimidade. “São assuntos que estão espalhados na lei ou até em leis diferentes, mas que o leitor encontra de forma concisa no índice da obra”.

Mais conteúdo

O livro traz ainda outros assuntos relacionados como legislação sobre incorporações imobiliárias, principalmente para os novos condomínios, e direitos de vizinhança, com assuntos como muros divisórios, árvores limítrofes, passagens de água pelo vizinho, direito ao sossego, entre outros.

Em todo Brasil observa-se o crescimento do mercado imobiliário e cada vez mais a população opta por morar em condomínio, seja condomínios clube, ou condomínios da camada popular. Residir em condomínio é viver democraticamente, mas para que isso ocorra com harmonia é preciso informação.

Para os autores, a obra irá ajudar tanto os moradores de apartamentos, quanto os que residem em casas ou aqueles que possuam suas residências em co-propriedade com amigos. “Dividir algo que é comum com pessoas diferentes exige o respeito às normas, o que garante a boa convivência. Nada melhor do que conhecer a lei para saber seus direitos e deveres. Estar bem informado é a chave do sossego!”, destacam os autores.

Ficha Técnica
Editora: Bonijuris
Capa: Retina 78

Organizadores: Luiz Fernando de Queiroz e Olga Maria Krieger
I.S.B.N.: 978-85-65017-05-3
Formato: 14×21
Número de Paginas: 208 páginas

Sobre os organizadores

Olga Maria Krieger é bacharel em direito pela UFSC e mestre em sociologia pela UFPR. Atua na pesquisa e revisão de obras publicadas pela Editora Bonijuris, como o livro Legislação do Inquilinato (2013), e na edição da revista trimestral Direito & Condomínio.

Luiz Fernando de Queiroz, advogado especializado em questões imobiliárias, é autor do TPD-Direito Imobiliário, com 15 módulos didáticos, que alcançou 40 mil exemplares vendidos, e do Guia do Condomínio IOB, manual sintético sobre o dia a dia do condomínio, que se tornoulivro de cabeceira de síndicos e condôminos.

Escreveu mais de 700 colunas Vida em Condomínio e Direito Imobiliário, que abordam tópicos singelos e objetivos com suporte na jurisprudência, procurando indicar sempre a melhor orientação para o leitor. Lançou em 2012 o livro Condomínio em Foco – questões do dia a dia.

Contato para entrevistas:

Eli Antonelli

Assessoria de Imprensa – Brasis Comunicação

contato@brasiscomunicacao.com.br

imprensaeliantonelli@globo.com

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